Volgens verschillende bronnen heeft bouwen op water de toekomst. Op veel plaatsen is de ruimte in de stad om woningen te bouwen schaars, terwijl er op water wel genoeg mogelijkheden zouden zijn. Een voorbeeld hiervan is Amsterdam.[1]  Daarnaast spelen  de gevolgen van de klimaatverandering, zoals de stijgende zeespiegel een rol. Blijkens onderzoek worden 820.000 nieuw te bouwen woningen gebouwd in gebieden met risico op overstromingen, bodemdaling, hitte of droogte.[2]

Water biedt dus mogelijkheden om te bouwen. Dit geldt niet alleen voor woningen. In de praktijk zien wij ook zonneparken op water en windturbines op zee. Ook bedrijfsruimten en kassen kunnen op water worden gerealiseerd. Zelfs een hele stad bouwen op water zou technisch bezien tot de mogelijkheden behoren.[3] In Zuid-Korea en op de Malediven zijn zelfs al concrete plannen om een floating city te realiseren.[4] Vanuit juridisch perspectief is bouwen op water (ook) een uitdaging. Dit komt onder meer door twee arresten van de Hoge Raad, waarin zij antwoord heeft gegeven op de vraag of een drijvende woning een roerende of een onroerende zaak is. Het gaat om het zogenaamde Woonark-arrest en het zogenaamde Marina-arrest.

In het Woonark-arrest heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een woonark een zaak is die blijkens zijn constructie bestemd is om te drijven en drijft, zodat het kwalificeert als schip in de zin van artikel 8:1 Burgerlijk Wetboek en dat een schip in het algemeen een roerende zaak is. De woonark is door middel van beugels verbonden met in de bodem verankerde meerpalen. Een verbinding tussen een schip en de onder dat schip gelegen bodem die toelaat dat het schip met de waterstand mee beweegt, kan niet leiden tot het oordeel dat het schip (duurzaam) met de bodem is verenigd en daardoor (mogelijk) kwalificeert als onroerende zaak.[5]

In het Marina-arrest komt de vraag aan de orde hoe een waterwoning kwalificeert. Het betrof een waterwoning (marina), bestaande uit een betonnen caisson (het drijflichaam) met een diepgang van ongeveer anderhalve meter en een houten opbouw. De marina grenst aan één zijde aan een naastgelegen marina, aan één zijde aan open water en aan twee zijden aan de wal. Op de wal is een tuin aangelegd die grenst aan de marina. De marina heeft geen zelfstandig drijfvermogen en is aan stabilisatiepalen bevestigd om te voorkomen dat de marina kantelt. Het voorgaande verhindert niet dat de marina bestemd is om te drijven en ook drijft, zodat de marina moet worden aangemerkt als een schip, aldus de Hoge Raad.

De kwalificatie als roerende of onroerende zaak is niet alleen van belang voor bijvoorbeeld de fiscale behandeling (onroerende zaakbelasting, overdrachtsbelasting of omzetbelasting), maar is ook van belang voor de financiering en dan met name de bijbehorende vestiging van zekerheidsrechten. Een roerende zaak kan in beginsel alleen worden belast met een pandrecht. Voor schepen geldt dat zij kunnen worden geregistreerd in het Schepenregister, en als gevolg daarvan als registergoed worden aangemerkt, art. 8:790 lid 1 Burgerlijk Wetboek. In dat geval kan het schip op grond van artikel 3:227 lid 1 Burgerlijk Wetboek wel worden belast met een recht van hypotheek.

Daarnaast is het voor de projectontwikkelingspraktijk van belang dat roerende zaken niet kunnen worden belast met bepaalde andere zakelijke rechten (zoals opgenomen in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek), zoals een recht van erfpacht of een opstalrecht en een splitsing in appartementsrechten niet mogelijk is.[6]  Eén drijvend platform met daarop één huis is goederenrechtelijk geen probleem, maar wanneer er meerdere gebouwen/huizen op één platform worden gerealiseerd, is de eigendom hiervan niet te splitsen.[7] Het voorgaande bemoeilijkt de juridische structurering van het realiseren van bouwwerken op water. Dit kan tot gevolg hebben dat het de ontwikkeling van bijvoorbeeld drijvende appartementencomplexen of floating cities in de weg staat.[8]

In de literatuur wordt dit probleem door Ploeger en Van der Plank onderkend en nagedacht over een oplossingsrichting. Zij geven aan dat het wenselijk is dat de Boek 5-rechten van toepassing worden op drijvende objecten, om drijven op water op grotere schaal te faciliteren. Ploeger en Van der Plank komen hiervoor met twee mogelijkheden. De eerste mogelijkheid is drijvende opstallen toe te voegen aan de definitie van een onroerende zaak, zoals opgenomen in artikel 3:3 Burgerlijk Wetboek: een drijvende opstal is onroerend indien deze teboekgesteld is als schip en naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Indien de opstal een onroerende zaak betreft, kunnen ook de Boek 5-rechten hierop worden gevestigd.[9]

De tweede mogelijkheid die zij noemen is om de rechten zoals opgenomen in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing te verklaren op alle registergoederen (en niet enkel op onroerende zaken, zoals nu het geval is). Hiermee wordt de beperking dat deze rechten alleen gevestigd kunnen worden op een onroerende zaak opgeheven en worden de mogelijkheden voor de juridische structurering van drijvende platforms gelijk aan de huidige mogelijkheden voor onroerende zaken.[10]

Overigens dient, ook in genoemde oplossingsrichtingen, naast de kwalificatie als roerend of onroerend, ook het ligrecht in het water goed beschouwd te worden. Dit kan worden vormgegeven door middel van eigendom van de ondergrond, een vergunning of een erfpacht- of huurrecht. Van belang daarbij is dat het ligrecht zodanig wordt vormgegeven dat het financierbaar en vermarktbaar is.

Vanuit technisch oogpunt is bouwen op water op grote(re) schaal mogelijk en gelet op onder meer de klimaatverandering lijkt dit ook steeds wenselijker te worden. De huidige wetgeving in Nederland maakt de juridische structurering hiervan ingewikkeld. Daarom lijkt een wetswijziging noodzakelijk. Tot die tijd zal – ook bij drijvende opstallen –  gekeken moeten worden naar de mogelijkheden die er zijn binnen de huidige wettelijke kaders.

Mocht u hier meer over willen weten dan staan wij graag voor u klaar.

[1] https://www.parool.nl/columns-opinie/opinie-voor-groei-amsterdam-ligt-de-toekomst-op-het-water~b3c5a40b/.

[2]https://www.deltaprogramma.nl/documenten/publicaties/2021/12/06/briefadvies-deltacommissaris-woningbouw-en-klimaatadaptatie-spoor-2

[3] Zie P.J. van der Plank en H.D. Ploeger, ‘Wetsvoorstel Drijvende opstallen: een juridisch fundament voor bouwen op water, deel I: Onroerende Drijvende opstallen’, WPNR 2021/7319, p. 270 – 277.

[4] https://www.nbcnews.com/news/world/south-korea-floating-city-united-nations-rcna25952 en https://maldivesfloatingcity.com/

[5] HR 15 januari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK9136.

[6] P.J. van der Plank, ‘De introductie van drijvende percelen’,  WPNR 2015/7071, p. 662 – 666.

[7] P.J. van der Plank en H.D. Ploeger, ‘Wetsvoorstel Drijvende opstallen: een juridisch fundament voor bouwen op water, deel II: Boek 5 voor ‘Registergoederen’’, WPNR 2022/7356, p. 61 – 68.

[8] Zie ook: P.J. van der Plank, ‘De introductie van drijvende percelen’,  WPNR 2015/7071, p. 662 – 666.

[9] P.J. van der Plank en H.D. Ploeger, ‘Wetsvoorstel Drijvende opstallen: een juridisch fundament voor bouwen op water, deel I: Onroerende Drijvende opstallen’, WPNR 2021/7319, p. 270 – 277.

[10] P.J. van der Plank en H.D. Ploeger, ‘Wetsvoorstel Drijvende opstallen: een juridisch fundament voor bouwen op water, deel II: Boek 5 voor ‘Registergoederen’’, WPNR 2022/7356, p. 61 – 68.