Didam-uitspraak Hoge Raad: één-op-één verkoop van onroerende zaken niet zonder meer mogelijk
Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad een uitspraak gedaan inzake de één-op-één-verkoop van een perceel grond met daarop het oude gemeentehuis door de Gemeente Montferland aan een projectontwikkelaar (klik hier voor de uitspraak). Het was daarbij de bedoeling dat de COOP-supermarkt werd verplaatst naar de oude gemeentehuis-locatie. De COOP was al in het dorpscentrum van Didam gevestigd en zou daarmee dus worden verplaatst naar een andere locatie in het centrum.
Albert Heijn was ook geïnteresseerd in deze locatie; hetgeen ook bekend was bij de Gemeente. Albert Heijn had overigens ook al een supermarktlocatie in Didam, maar deze locatie lag buiten het centrum. Albert Heijn heeft een kort geding aangespannen tegen de Gemeente. Uiteindelijk is er in deze zaak tot aan de Hoge Raad geprocedeerd.
De uitspraak
Het gelijkheidsbeginsel is een van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Overheidslichamen zijn ook bij privaatrechtelijk handelen gebonden aan deze beginselen. De Hoge Raad oordeelt dat uit het gelijkheidsbeginsel voortvloeit dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft om een onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan potentiële gegadigden om mee te dingen naar de onroerende zaak. Het voorgaande is van toepassing indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de betreffende onroerende zaak of er redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. Het betreffende overheidslichaam zal – met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte – criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.
Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat een overheidslichaam – om gelijke kansen te realiseren – een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot (i) de beschikbaarheid van de onroerende zaak, (ii) de selectieprocedure, (iii) het tijdschema en (iv) de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig en voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.
Er is een uitzondering op de hiervoor genoemde mededingingsruimte die een overheidslichaam in beginsel moet bieden. Deze uitzondering is van toepassing indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dan een ieder daarvan kennis kan nemen. Het overheidslichaam dient daarbij te motiveren waarom naar zijn oordeel – op grond van de hiervoor bedoelde criteria – bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.
Gevolgen voor de praktijk
Overheidslichamen moeten bij de verkoop van grondposities beoordelen of er een selectieprocedure gevolgd moet worden of dat de uitzonderingssituatie in het betreffende geval van toepassing is. Indien een selectieprocedure ten onrechte niet wordt gevolgd, dan is er mogelijk sprake van een nietige (of vernietigbare) koopovereenkomst.
Wilt u hierover meer informatie? Neem dan contact met ons op.