Zo tegen het einde van het jaar hoor je nog wel eens “dan doen we toch een Groningerakte!”. Wat is dat nu precies, en is het inderdaad een wondermiddel? Of meer de doos van Pandora?

Een Groningerakte is een notariële akte van levering waarbij de overdracht van (in de regel) vastgoed onder ontbindende voorwaarde plaatsvindt. Omdat een ontbindende voorwaarde goederenrechtelijke werking heeft zal het vastgoed automatisch, zonder dat daar nog een handeling van een van de partijen voor nodig is, weer in het vermogen van de verkoper terechtkomen op het moment dat de ontbindende voorwaarde in werking treedt.

Partijen kunnen zo hun eigen redenen hebben om het gebruik van een Groningerakte voor te stellen. In alle gevallen zal het echter gaan om een combinatie van factoren. Aan de ene kant zal er een reden zijn om de overdracht snel plaats te laten vinden, aan de andere kant zal er een reden zijn om de overdracht niet onvoorwaardelijk te laten zijn.

De reden dat de overdacht nog niet onvoorwaardelijk kan zijn is bijvoorbeeld dat de koper de financiering nog niet rond heeft (‘niet-betalen-koopsom’ is wellicht de eerste ontbindende voorwaarde waar men aan denkt bij de Groningerakte). Maar het kan ook zijn dat partijen nog in afwachting zijn van de uitkomsten van bijvoorbeeld een bodemonderzoek of een onherroepelijke omgevingsvergunning, en de werking van de ontbindende voorwaarde daaraan op willen hangen.

Dat partijen in voornoemde gevallen toch al willen overgaan tot overdracht kan gedreven worden door een
verhoging van de tarieven voor de heffing van overdrachtsbelasting. Zo zal de verkrijging van bijvoorbeeld een logistiek centrum of kantoorpand in december 2022 plaatsvinden tegen een heffing van 8% terwijl de verkrijging van datzelfde pand in 2023 belast wordt met 10,4% overdrachtsbelasting. Wanneer partijen het verschil in de besparing van de overdrachtsbelasting onderling verdelen worden beide partijen gemotiveerd om over het gebruik van een Groningerakte na te denken.

Naast een financiële besparing in de overdrachtsbelastingsfeer kunnen partijen ook andere redenen hebben om een Groningerakte voor te stellen; verkoper wil het pand bijvoorbeeld uit de boeken hebben voordat het jaar wordt afgesloten of koper heeft al een huurder klaar staan om het pand te betrekken of een aannemer om het pand te verbouwen.

Een overdracht onder ontbindende voorwaarde kent wel wat aandachtspunten. Wij noemen (niet limitatief) de volgende:

– Indien de ontbindende voorwaarde in werking treedt heeft dit tot gevolg dat het vastgoed automatisch terugkeert in het vermogen van de verkoper. In beginsel (i) is die verkrijging door verkoper vrij van overdrachtsbelasting en (ii) zal koper de eerder door hem verschuldigde overdrachtsbelasting kunnen terugvragen. Wij zeggen ‘in beginsel’ omdat de fiscus kritisch meekijkt bij het gebruik van een Groningerakte. Immers, de toestand van voor de verkrijging dient wel feitelijk en rechtens te worden hersteld. Wat als de koper de verbouwing al in gang heeft gezet of misschien een boete verschuldigd is in verband met het feit dat de koopsom niet voldaan wordt?

– Ook de formulering van de ontbindende voorwaarde zelf vraagt de nodige aandacht. Wordt deze niet geacht ‘potestatief’ te zijn? Dat wil zeggen, ligt het al dan niet in vervulling gaan van de voorwaarde niet te veel in de macht van (in de meeste gevallen) koper? Wordt die vraag vanuit fiscaal oogpunt hetzelfde beantwoord als vanuit civiel oogpunt?

– Indien het vastgoed verhuurd is komt de vraag op wie het contact met de huurders na overdracht aan koper onderhoudt. Mag de koper zelfstandig beslissen over eventuele verlenging van huurcontracten of een verzoek tot huurprijsvermindering? Mag de koper (agressief) tot incasso overgaan? Op het moment dat de verkoper het vastgoed terugkrijgt is het wel relevant voor hem om te weten wat koper allemaal wel of niet heeft gedaan en hoe koper het heeft gedaan.

– Indien verkoper nog een stem heeft bij het nemen van beslissingen ten aanzien van de huur en de huurders, heeft verkoper dan wellicht nog een belang bij het vastgoed? Kwalificeert dit dan als een ‘economisch belang’ in de zin van de Wet op belastingen van rechtsverkeer en zo ja, wat zijn dan de implicaties voor de heffing van overdrachtsbelasting.

– Wat zijn de gevolgen indien het pand, gedurende de periode dat koper het (voorwaardelijk) in eigendom heeft, beschadigd of teniet gaat als gevolg van brand of storm. Weet men zeker dat deze gebeurtenissen verzekerd zijn? Heeft de koper, gelet op het feit dat deze voorwaardelijke eigendom heeft verkregen, inderdaad een verzekerd belang onder de verzekeringspolis? Wat als het pand teniet gaat en de ontbindende voorwaarde in werking treedt? Wie heeft dan recht op de verzekeringspenningen? Kan men de transactie zo structureren dat verkoper in dat geval de verzekeringspenningen kan innen, zonder al tegen een ‘economisch belang’ aan te lopen?

– Indien de Goningerakte betrekking heeft op de levering van aandelen komen ook vragen op ten aanzien van het ‘feitelijk en rechtens’ herstel. Kijkt men voor het beantwoorden van de vraag of voldaan is aan de eis van feitelijk en rechtens herstel (alleen) naar de aandelen? Of (ook) naar de onderneming gedreven door de vennootschap waarvan de aandelen zijn overgedragen? En wie voert het bestuur gedurende de periode dat het nog onzeker is of de koper inderdaad de eigendom van de aandelen onvoorwaardelijk verkrijgt?
Bovenstaande laat zien dat het gebruik van een Groningerakte het nodige denkwerk vraagt en dat de opmerking ‘laten we dan toch gewoon een Groningerakte doen‘ te gemakkelijk is gedacht. Wellicht niet de doos van Pandora maar toch ook niet direct een wondermiddel dat in iedere situatie gebruikt kan worden. Het is verstandig om een en ander goed te overdenken. Uw notaris kan daarbij helpen.