Op 15 november 2024 heeft de Hoge Raad het Didam II-arrest gewezen, waarin de gevolgen van het niet naleven van de Didam-regels uit het Didam I-arrest (26 november 2021) zijn verduidelijkt.

De Didam I-uitspraak

In Didam I oordeelde de Hoge Raad dat overheidslichamen bij de verkoop van onroerende zaken:

1. potentiële gegadigden de kans moeten geven mee te dingen;
2. mogen concluderen dat er slechts één serieuze gegadigde is op basis van objectieve en redelijke criteria; en
3. hun verkoopvoornemen moeten publiceren om het gelijkheidsbeginsel te waarborgen.

Deze beslissing is gebaseerd op de algemene beginselen van bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel, die het overheidslichaam ook bij dit soort transacties in acht moet nemen. Naar aanleiding hiervan is in de praktijk veel twijfel gerezen, voornamelijk ten aanzien van de geldigheid van transacties die in strijd hiermee zijn gesloten.

De Didam II-uitspraak

Het Didam II-arrest maakt duidelijk: een koopovereenkomst die in strijd met de Didam-regels is gesloten, is niet automatisch ongeldig. Het gelijkheidsbeginsel is gebaseerd op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en strijdigheid hiermee kan niet leiden tot nietigheid of vernietigbaarheid van de overeenkomst. Wel handelt een overheidslichaam in beginsel onrechtmatig tegenover gegadigden die geen gelijke kans hebben gekregen, wat schadevergoeding kan rechtvaardigen.

Verder bevestigt de Hoge Raad dat de Didam-regels al vóór 2021 van kracht waren en ook van toepassing zijn wanneer een overheidslichaam een plan vaststelt waaraan slechts één partij kan voldoen. In zo’n geval moet het verkoopvoornemen gepubliceerd worden en moet het overheidslichaam motiveren waarom er maar één serieuze gegadigde is. De Didam-regels dwingen volgens de Hoge Raad niet tot een veiling of verkoop aan de hoogste bieder. Wel moet aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria worden vastgesteld aan welke gegadigde wordt verkocht. De criteria kunnen volgens de Hoge Raad in een beleidsregeling worden opgenomen.

Voor welke transacties gelden de Didam-regels?

In het Didam-arrest ging het over een gemeente die het voormalige gemeentehuis verkocht. In zijn uitspraak maakt de Hoge Raad echter duidelijk dat de regels gelden voor ‘overheidslichamen’. Daaronder vallen in ieder geval de centrale overheid (rijksoverheid), de provincies en de gemeenten. Ook Waterschappen moeten rekening houden met de Didam-regels. Een vraag die ook leeft en met dit arrest nog niet beantwoord is, is of de Didam-regels ook gelden voor andere bestuursorganen en ondernemingen die verzelfstandigd zijn in kapitaalvennootschappen, maar waarvan de aandelen (deels) in handen zijn van de overheid. De Hoge Raad heeft zich hierover niet uitgelaten. Doordat de Didam-regels zijn gekoppeld aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, lijkt het erop dat zij in ieder geval in acht moeten worden genomen door bestuursorganen die gebonden zijn aan deze beginselen.

Verder spreekt de Hoge Raad in de uitspraak over toepassing van de Didam-regels op de ‘verkoop van een onroerende zaak’. Ook hier is waarschijnlijk dat de regels zich niet tot de verkoop van vastgoed beperken, maar ook gelden andere vastgoedtransacties waarbij te verwachten is dat er meerdere gegadigden zijn. Denk bijvoorbeeld aan de uitgifte van een perceel grond in erfpacht.

Onrechtmatige daad: betekenis

Voor transacties die vóór het eerste Didam arrest (26 november 2021) hebben plaatsgevonden, is van belang dat deze uitspraak duidelijk maakt dat ook daarbij de Didam-regels in acht hadden moeten worden genomen. Is dat niet het geval, dan volgt uit het Didam II-arrest dat deze transacties gewoon rechtsgeldig zijn verricht. Er is geen sprake van nietigheid of vernietigbaarheid. Er kan echter wel sprake zijn geweest van een onrechtmatige daad, waardoor schadevergoeding moet worden betaald aan de benadeelde (potentiële) gegadigde. Deze schadevergoeding kan op grond van de wet ook bestaan uit iets anders dan geld. Hierbij is van belang dat voor een succesvol beroep op onrechtmatige daad een korte verjaringstermijn geldt van vijf jaren na de dag waarop de (potentiële) gegadigde met de schade en met de daarvoor aansprakelijke persoon bekend is geworden.

Voor lopende en toekomstige transacties geldt dat de Didam-regels in acht genomen moeten worden. De zorgplicht van de notaris die betrokken is bij de uitvoering van een transactie waarbij een overheidslichaam verkoopt zal ertoe nopen dat de notaris dit onderzoekt. Nu duidelijk is dat strijdigheid met de Didam-regels niet leidt tot nietigheid of vernietigbaarheid, lijkt het wel dat deze transacties in veel gevallen sneller tot effectuering kunnen komen.