Ontwikkelaars van energieprojecten komen regelmatig in aanraking met de cultuurgrondvrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Deze vrijstelling is dan in het verleden toegepast bij cultuurgronden waarop de betreffende energieprojecten, zoals zonneparken, windmolens of batterijenparken, beoogd zijn. Het gewijzigde gebruik van de betreffende cultuurgronden kan ertoe leiden dat een eerder genoten cultuurgrondvrijstelling wordt teruggenomen en er alsnog overdrachtsbelasting verschuldigd wordt. Om hierover met de grondeigenaar de juiste commerciële afspraken te kunnen maken is een goed begrip van de cultuurgrondvrijstelling vereist. Om die reden staat in deze short read de cultuurgrondvrijstelling centraal.

Bij verkrijging van cultuurgrond kan een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting worden toegepast indien deze grond ten behoeve van landbouw bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd. Onder cultuurgrond wordt verstaan grond bestemd voor agrarisch gebruik, dat wil zeggen: landbouw, tuinbouw, veeteelt of bosbouw.

De vrijstelling wordt echter weer teruggenomen indien de bedrijfsmatige exploitatie niet gedurende tien jaar wordt voortgezet. De belastingplichtige voor deze overdrachtsbelasting is de verkrijger van destijds, die overdrachtsbelasting verschuldigd wordt tegen het tarief, en over de heffingsmaatstaf, van destijds. De verkrijger van destijds dient binnen een maand aangifte te doen.

Als de grond binnen de voortzettingstermijn van tien jaar wordt overgedragen aan een opvolgende verkrijger, dan heeft de initiële verkrijger de voortgezette exploitatie niet meer zelf in de hand terwijl hij wel de consequenties zou kunnen ondervinden van het schenden van de voortzettingsvoorwaarde. Het is gebruikelijk dat in dergelijke gevallen partijen in de notariële akte van overdracht kettingbedingen opnemen die erin voorzien dat de verkrijger gehouden is aan de voortzetting en, indien de verkrijger aan die voorwaarde niet meer voldoet, deze verkrijger de alsnog verschuldigde overdrachtsbelasting aan de initiële verkrijger zal vergoeden. Het verdient aanbeveling om de maatstaf van heffing in de akte te vermelden voor het geval de vrijstelling wordt teruggenomen. Indien de betreffende grond binnen tien jaar meerdere keren is overgedragen met toepassing van de cultuurgrondvrijstelling, zal de verplichting tot het voldoen van overdrachtsbelasting op al deze verkrijgingen herleven.

Er wordt veel geprocedeerd over de vraag wat dient te worden verstaan onder bedrijfsmatige exploitatie ten behoeve van landbouw. Het moet gaan om gebruik ten behoeve van een agrarische onderneming die gericht is op het behalen van winst. Het laten grazen van schapen louter ten behoeve van onderhoud van de grond zelf zal hier niet direct onder vallen, maar het combineren van het laten grazen van schapen van een schapenfokker zou mogelijk wel maken dat er sprake is van een bedrijfsmatige exploitatie. Het gebruik hoeft namelijk niet door de eigenaar zelf gebezigd te worden.

Twee verschillende arresten laten zien hoe casuïstisch de criteria door onze rechtscolleges worden benaderd. Zo bevestigde het Hof Den Haaf op 10 november 2015 (ECLI:NL:GHDHA:2015:3145) dat sprake was van bedrijfsmatige exploitatie ten behoeve van de landbouw in het geval de grond werd begraasd door schapen van een schapenfokker die zo’n dertig tot veertig schapen hield ten behoeve van de verkoop. De Hoge Raad bepaalde eerder op 14 november 2014 in het geval van een paardenpension met aanverwante activiteiten dat in dat geval dan weer geen sprake was van landbouw activiteiten en dat de veehandel gepleegd door de pensionhouder te beperkt was om bedrijfsmatigheid aan te kunnen nemen (ECLI:NL:HR:2014:3197). Voor de energiepraktijk is in dit verband aardig om te noemen dat verschillende rechtbanken ervan uit lijken te gaan dat, ondanks de aanwezigheid van een zonnepark, toch nog sprake kan zijn van bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond. De Rechtbank Gelderland oordeelde op 28 juni 2016 in een situatie waarin begrazing door schapen van het naastgelegen landbouwbedrijf plaatsvond dat hiervan sprake was (ECLI:NL:RBGEL:2016:3469). De Rechtbank Noord-Nederland leek daar op 25 mei 2020 in een vergelijkbare casus ook vanuit te gaan (ECLI:NL:RBNNE:2020:1934). Het is echter de vraag of deze aanname (volledig) houdbaar is, aangezien in een dergelijke situatie een deel van de gronden bebouwd is met het zonnepark en bebouwde grond niet in de cultuurgrondvrijstelling kan worden betrokken (uitgezonderd kassenteelt). Voor zover een splitsing van de grond in bebouwd (geen cultuurgrondvrijstelling) en onbebouwd (wel cultuurgrondvrijstelling) toelaatbaar zou zijn, zal de bedrijfseconomische waarde van de bebouwde grond bij aanwezigheid van een zonnepark waarschijnlijk aanzienlijk hoger zijn waardoor er een geringe maatstaf voor de cultuurgrondvrijstelling overblijft. Echter bieden de genoemde rechtbankvonnissen wellicht wel aanknopingspunten om voor een deel aan de voortzettingseis te blijven voldoen ingeval van een in het verleden toegepaste cultuurgrondvrijstelling. Daarnaast is het begrip “bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond” ook relevant voor de Wet waardering onroerende zaken. De waarde daarvan wordt buiten aanmerking gelaten als het gaat om het bepalen van de maatstaf van heffing onroerendezaakbelasting. Al met al verdient het aanbeveling om dit onderwerp goed te beoordelen in het kader van een voorgenomen realisatie van een energieproject zodat de commerciële afspraken (en de business case) gemaakt worden op basis van de juiste aannames.

Heeft u vragen, neem dan gerust contact met ons op.